序幕#

孫子在老公寓裝修完畢的第一週，電話就被打爆了。

看房的人絡繹不絕，其中有急著入住的單身青年、有帶著小孩的年輕夫妻，甚至還有穿著體面但語焉不詳的商務人士。面對厚厚的看房名單，孫子卻感到前所未有的緊張。他心裡想著新聞上那些「租屋蟑螂」毀掉房子的恐怖畫面，或是欠租半年趕不走的社會新聞。

「阿公，我現在手上有很多選擇，但我不知道該選誰。」他在電話裡焦慮地問，「有人說要一次付半年租金，叫我趕快把廣告撤掉，我該答應嗎？我覺得每個人看起來都很正常，但我該怎麼看穿他們的底細？」

這是這間分公司營運的第一道考驗：人資面試。

爺孫對話：你是在租房子，還是在選合夥人？#

「阿公，有人說可以一次付半年，但他拒絕提供工作證明，說他在做大生意。我該為了那筆現金冒險嗎？」

爺爺在那頭嚴肅地說：「孩子，寧可空置，也不要讓錯誤的人進場。 租客不是你的客戶，他是你資產的『暫時合夥人』。他幫你照顧房子、幫你付房貸，如果你選錯合夥人，他能毀掉你累積十年的淨值。」

「那我該怎麼選？我又沒有讀心術。」孫子問。

「看細節，聽邏輯。」爺爺解析，「真正的優質租客，通常有穩定的收入來源、清晰的生活邏輯，且對你的房子會有『要求』。那些對屋況什麼都不問、急著搬進去、或是試圖用大筆現金掩蓋身分的人，通常是最高的風險來源。你要建立一套標準作業程序（SOP），要求看工作證、身分證，並在對話中詢問他們的作息。」

孫子愣了一下：「這會不會讓租客覺得我很難搞？」

「專業的房東，會吸引專業的租客。」爺爺語氣堅定，「當你表現出對資產的重視，那些想找麻煩的人自然會退縮。你要記住，簽約前的嚴格，是為了簽約後的輕鬆。 所有的法律合約都要公證，那是你最後的防火牆。別為了省那一點代書費，拿你的千萬資產開玩笑。」

數據理性分析：職業房東的「避雷清單」與面試法#

爺爺要求孫子在面試租客時，心裡要帶著這份評分表：

（註：房東的獲利不是看租金多高，而是看「修繕費」與「訴訟費」多低。一個好的租客，能讓你這家公司自動運作五年不需要維修。）

心理建設：慈不掌兵，義不理財#

孫子看著這份清單，原本「想當好人」的心態轉變成了「專業經理人」。

「阿公，我懂了。我不必為了表現得親切而犧牲公司的安全。我應該要把這件事當成一場嚴謹的『背景審查』。如果有人連工作證明都不願出示，那他顯然不是我要找的合夥人。」

「這就對了。」爺爺欣慰地說，「你可以對租客友善，但不能對制度妥協。 建立好規則：禁菸、禁毒、按時匯款。當你把規則說清楚，留在你身邊的就會是最好的夥伴。記住，資產管理不是社交，它是風險控管。」

爺爺最後叮嚀：「去買一份內政部的定型化契約，然後聯絡好公證人。法律不會保護懶惰的人，只會保護做好防護的人。」

掛掉電話，孫子重新審視了那些預約。他禮貌地發訊息給那位「做大生意」的房客，要求補件工作證明。當對方開始支吾其詞時，孫子毫不猶豫地取消了對方的資格。他轉向另一位在附近醫院工作的護理師，雖然她對租金議價了五百塊，但看著她提供的執業執照與誠懇的態度，孫子知道，他找到了這家分公司最完美的合夥人。