序幕#

孫子最近在精華區看了一間三十年的老公寓。

牆壁斑駁、地板是過時的紅大理石，空氣中還帶著一股悶了很久的陳年霉味。然而，這間房子的總價只有隔壁新案的一半，且公設比極低，室內坪數實實在在。他看著那些雜亂的舊家具，實在很難想像這間房子能跟「高租金」掛上鉤。

「阿公，這間老房子便宜歸便宜，但整理起來肯定是一大筆錢。我真的要放著漂漂亮亮的新建案不買，跑來這裡當『工程監工』嗎？」

他心裡很掙扎，一邊是省心但獲利薄的新成屋，一邊是麻煩但潛力大的老破小。他需要爺爺幫他撥開眼前的迷霧。

爺孫對話：你買的是「成品」，還是「原料」？#

「阿公，我去看那間老公寓了，環境真的不太好。雖然單價低，但翻修預算加上去，真的划算嗎？為什麼不直接買裝潢好的新大樓，省事又好租？」

爺爺在那頭笑了笑，點破了核心邏輯：「孩子，買新成屋你是『消費者』，買老屋翻修你是『生產者』。 消費者付錢買別人的利潤，生產者則是透過勞動與眼光，創造出屬於自己的利潤。這就是資產公司的『加工製造業』。」

「加工能賺多少？」孫子好奇地問。

「新成屋的租金投報率如果是 2%，老屋翻修後通常能達到 4% 甚至更高。」爺爺解析，「老屋的價值在於它的『低取得成本』與『高坪效』。你的任務不是把它蓋得像皇宮，而是把錢花在租客看得到、用得到的地方。把基礎工程做好（不漏水、電線新），再配上現代感的軟裝，租客會為了那個『內外反差』而心甘情願支付高租金。」

孫子若有所思：「所以，我不必追求完美的屋況，而是要追求『整理後的價值差』？」

「沒錯。這就是『點石成金』。」爺爺語氣轉為專業，「你要學會區分『必要支出』與『溢價支出』。換掉發黑的插座、漆上乾淨的白牆，這花不了多少錢，卻能讓租客對這間房子的印象從『貧民窟』變成『文青宅』。資產管理者的價值，就在於你能看見廢墟底下的黃金。」

數據理性分析：新成屋 vs. 老屋翻修的「投報率」對比#

爺爺要求孫子在筆記本上算這兩筆帳，看看哪一個員工更勤快：

（註：雖然 B 方案需要監工、需要面對漏水等老房問題，但這就是你的『專業護城河』。好賺的事通常麻煩，不麻煩的事通常不賺錢。）

心理建設：像設計師一樣思考，像商人一樣下單#

孫子看著對比表，原本對老屋的嫌惡消失了。

「阿公，我懂了。我不應該被表面的破舊嚇跑。這間老房子其實是一個『尚未打磨的鑽石』。只要我能搞定水電跟隔間，它能帶給我的現金流，遠比漂亮的新大樓還要豐厚。」

「這就對了。」爺爺欣慰地說，「不要愛上房子的現在，要愛上它的潛力。 翻修老屋最忌諱的是『過度裝修』。記住，你是在做收租生意，不是在蓋自己的起家厝。選耐用的地板、好擦拭的油漆、簡約的燈具。你的獲利，就藏在你省下來的每一分不必要的裝潢費裡。」

爺爺最後叮嚀：「去找個可靠的水電師傅跟工班，那是你這家資產公司最重要的供應鏈。懂房子的人，永遠不會讓房子虧錢。」

掛掉電話，孫子重新回到了那間老公寓。這一次，他不再抱怨發霉的牆壁，而是拿著捲尺，在腦中構思如何移除不必要的隔間、引進光線。他看著腳下那紅大理石地板，心裡想著：只要鋪上淺木紋地板，這間房的價值立刻就會跳一階。他知道，這就是他進階成為「資產製作人」的第一場實戰。