序幕#

孫子在滑手機時，無意間看到社區群組在瘋傳一則訊息：隔壁棟同坪數的高樓層，剛剛以 1,300 萬成交了。

他心跳漏了一拍。他才買進一年多，當時成交價是 1,000 萬。這意味著，他什麼都沒做，這間房子的價值就「帳面」增加了 300 萬。他看著客廳的白牆，突然覺得這些牆壁好像變成了金磚。

「這 300 萬是不是代表我賺到了？」他興奮地盤算著，如果現在把房子賣掉，扣掉貸款，他手頭立刻會多出幾百萬現金。但賣了又要住哪？如果不賣，這 300 萬除了看著爽，到底跟他有什麼關係？

他撥通了電話，想聽聽阿公怎麼定義這筆「意外之財」。

爺孫對話：牆壁裡的錢，是活的還是死的？#

「阿公！我這區漲瘋了，現在同戶型成交價多了 300 萬！但我又沒有要賣房，這 300 萬對我來說是不是只是『看得到吃不到』的數字而已？」

爺爺在那頭淡淡地笑了一下：「對大多數人來說，那確實只是拿來吹牛的數字；但對經營者來說，那是你的『淨值成長』。房屋增值最美妙的地方，不在於賣掉它，而是在於它提升了你這家公司的『授信額度』。」

「授信額度？你是說我可以再跟銀行借錢？」孫子問。

「沒錯，這就叫『理財型房貸』或『增貸』。」爺爺解析，「原本你欠銀行 800 萬，房子值 1,000 萬，你的淨值是 200 萬。現在房子漲到 1,300 萬，銀行眼中的抵押品價值變高了。如果你有需要，你可以把漲上來的這部分重新貸出來，而且利率通常比信貸、車貸低得多。這就是把『死資產』變成『活現金』的技術。」

孫子愣了一下：「但借錢不是要付利息嗎？這樣我的債務不就變多了？」

「債務變多不代表財務變差。」爺爺語氣轉為嚴肅，「如果你借出來是為了買名車、換名錶，那是自我毀滅。但如果你借出來是為了投入下一項生產性資產，或者作為這家公司的『戰略預備金』，那你就是在利用房子的增值幫你工作。牆壁裡的錢不用出來，它就只是牆壁；用得好，它就是你下一個財富階梯的燃料。」

數據理性分析：從「市價」看你的「資產淨值」#

爺爺要求孫子打開銀行 App，算算這間公司目前的「真實水位」：

（註：這 520 萬的淨值，是你這輩子最堅實的靠山。即使你不去動用增貸，看懂這個數字，你對未來的風險承受度也會截然不同。）

心理建設：資產增值不是讓你揮霍的藉口#

孫子看著 App 裡的數字，原本的浮躁消失了，取而代之的是一種深層的安定感。

「阿公，我懂了。增值不是為了讓我現在去過奢侈的生活，而是讓我的『公司規模』變大了。這筆錢就像是備用的防火牆，讓我在面對未來的挑戰時，更有底氣。」

「這就對了。」爺爺語氣欣慰，「資產增值會帶來一種『財富效應』，容易讓人變自大。 很多人房價一漲就換車、換包包，結果只是把房子的增值送給了車商。你要做的是守住這份淨值，除非有更好的投資機會（例如換更大的房，或投入穩健的股權），否則不要輕易驚動這些睡在牆壁裡的錢。」

爺爺最後叮嚀：「沒事多打開銀行 App，不是看餘額，是看你還了多少本金。記住，你每還一塊錢本金，加上房價每一塊錢的增值，都是在幫你的未來買自由。」

掛掉電話，孫子看著社區群組裡的熱烈討論，心境已完全不同。他不再關心鄰居賣了多少錢來炫耀，而是冷靜地在試算表上更新了他的「淨值報告」。他知道，這些增值是他人生複利的第一波浪潮，而他，才剛開始學會如何衝浪。