序幕#

孫子在瀏覽購屋網站時，被兩種截然不同的物件搞得很糾結。

一邊是光鮮亮麗的預售屋，接待中心裝潢得像五星級飯店，標榜「自備 88 萬起」，分期繳款聽起來壓力很小。另一邊則是市中心屋齡四十年的老公寓，樓梯間有點陰暗，牆面甚至還有點剝落，但地點無敵，而且同樣的總價能買到多出一倍的坪數。

他陷入了兩難：買預售屋像是在買一個未來的夢，分期付頭期款很輕鬆，但要等三年才能住，這段時間還得繼續付房租；買老屋則是現在就能住，但那一筆動輒兩三百萬的頭期款和翻修費，會瞬間抽乾他所有的銀彈。

他撥通了電話，想問問爺爺，這家「個人公司」的第一筆採購，該選哪一種規格？

爺孫對話：你買的是外殼，還是融資方案？#

「阿公，預售屋看起來真的很舒服，付款也輕鬆，但我算了一下，單價比旁邊的老房子貴了快四成。老房子雖然破，但公設比低，住起來寬敞。我是該為了『住得爽』選預售，還是為了『高 CP 值』選老房？」

爺爺在電話那頭笑了笑：「你又在用『消費者』的眼光看問題了。在財務長眼裡，老屋和預售屋不是『新舊』的分別，而是『融資方案』的分別。」

「融資方案？」孫子愣了一下。

「預售屋是政府和建商聯手借你時間。」爺爺解析，「它適合現在銀彈不足、但現金流穩定的人，讓你在工程期慢慢湊齊頭期款。但代價就是你買入了『溢價』。而老屋則是買入『地點的護城河』。 它的單價低、坪數實，但它考驗的是你的一次性調度能力。你要準備好頭期款，還要預留一筆不小的『整修準備金』。」

孫子低聲說：「所以我如果想省錢買老屋，反而要先準備更多現金？」

「沒錯。」爺爺嚴肅地說，「買老屋是『先苦後甘』，買預售是『先甘後苦』。 如果你這家公司現在的現金儲備很薄，強行去買老屋，你會因為沒錢裝潢而住得很痛苦，甚至連緊急預備金都沒了。反過來，如果你為了預售屋的漂亮外殼而付出了過高的單價，那你這幾年的增值空間就被建商先賺走了。你要看的不是房子美不美，而是哪種方案能讓你的『築窩銀彈』發揮最大效益。」

數據理性分析：三種標的的「築窩成本」大對決#

爺爺要求孫子針對三種主流標的，列出初期的資金壓力與後續的金融特性：

（註：老屋雖然單價低，但如果銀行估價跟不上成交價，你可能得準備 4 成以上的現金才能順利交屋。這就是所謂的『隱形門檻』。）

心理建設：標的是用來服務你的財務狀況#

孫子聽完，心裡對預售屋的粉紅泡泡破滅了不少，但也對老屋的「隱形門檻」有了警覺。

「阿公，所以我現在不該執著於房子的新舊，而是要看我的『資產體檢表』適合哪一種融資遊戲？」

「這就對了。」爺爺語氣平穩，「三十歲的你，最怕的是『現金流斷裂』。如果你現在手上只有 150 萬，去買一間要大翻修的老公寓，那叫自殺。但如果你現在收入很高，卻因為懶得存錢而選了貴鬆鬆的預售屋，那叫浪費。標的是死的，你的財務規劃是活的。 選擇那個能讓你安心築窩、又不會讓公司破產的標的，才是最聰明的決定。」

爺爺最後叮嚀：「去跑一趟銀行，問問他們對你家附近老房子的『估價成數』。當你手上的數字變準確了，你就不會被漂亮的樣品屋勾走了魂。」

掛掉電話，孫子收起了預售屋的精美型錄。他打開試算表，重新計算了「成交價 vs 銀行估價」的落差。他發現，雖然新房子很誘人，但如果他能再多存一年，買下一間地點優異的老公寓並重新賦予它生命，那才是真正屬於這家公司的「資產護城河」。他吐了一口氣，感覺自己離那個「窩」又近了一步。